投资回报所需每天客流的计算方法及场地物理条件分析

例如：1000平方米的场馆，在2年投资回报的情况下，日总客流量应不少于600人。

周边1公里、3公里、5公里内总人口分别为1万、3万、8万，消费周期为1次/月（相当于0.0033次/天），消费比例为30%， 1公里、3公里、5公里市场份额分别为40%、20%、10%。那么每天可能到达的游客总数为：

0.033*30%（10000*40%+30000*20%+80000*10%）=178人。

该场馆明显不符合客源条件，应予放弃。

身体状况

序列号 项目描述

结构主体优选为长方形或正方形。

异形框架结构，不宜砖混

如果一、二层配套，二层为主区域就更好了。首层必须有独立的通道或门厅，门厅面积以50-100平方米为宜。如果首层没有独立通道或者独立通道面积较小，则不适合。

高度净空（梁到板）不能小于3.5米

柱间距离最好在7米以上。

海湾和深度不应小于15米，海湾不应小于30米。

通透性：至少两侧可采光，采光面最好是落地玻璃；场地主要交通线上能清晰看到场馆广告，且前方及左右无明显视觉障碍

布局应考虑场地的综合布局，大致规划厨房、卫生间、大厅、包间，并考虑上述布局的合理性。

分享比例 分享比例必须低于30%

在处理通道时，考虑是否可以设置员工通道和消防通道，设置位置是否合理。

排烟、污水排放不会影响周边居民。高层建筑需配备独立排烟管道和排气扇；需要安装隔油池。

外部设备 室外应有安装中央空调室外机或分体空调室外机的空间。室外还应该有安装新风机的空间。

噪音控制：以上外部设备噪音均在环保部门要求之内（夜间不能高于70分贝）

配套条件

序列号 项目描述

1、配套产业支持，考虑场馆周边餐饮项目是否与火锅店定位相似、市场兼容性互补。

2、跨行业配套考虑场地周边娱乐休闲项目的数量、规模、商业、生存时间等。跨行业的经营质量对于火锅店有很强的借鉴意义。

3、交通便利，最好有两条不同的自助专车线路到达会场；场馆一侧方便车辆进出，场馆另一侧方便车辆掉头；场地应位于主要顾客来源地的右侧；距离会场步行5分钟内就有公交车运行。站 2。

4、停车设施有自己的地面停车位；停车位最好位于场地正前方或侧面，易于路人识别；原则上每100平方米独立停车位不少于5个。

5、广告套餐至少有1个免费的独立广告位，且广告位非常明显，不会被遮挡。

6 电力配套电源；使用天然气并有中央空调系统时，供电电源不得低于10千瓦/100平方米；

自装中央空调的，供电电源不应低于20千瓦/100平方米。如果自装分体空调，可适当减少电源；

以电为燃烧动力时，每站增加0.5kW；

如果供电不足，增加容量的成本会非常高；

如果电源不进入现场配电箱，未来接入电缆的成本将非常高；

需要独立电表

7、液压配套40mm供水管径；

需要独立水表

8、配套气采用天然气，成本比用电低30%。

需要独立的燃气表；要求将天然气输送到各家各户；

9 消防支持 完整的消防支持包括一般消防、喷水灭火系统、烟雾探测系统、联动系统和应急照明系统。

选择场地时，场地应具备的基本条件是全面消毒和喷洒。

成本条件

序列号 项目描述

1 租金

2 物业管理费

3停车费

4 宿舍租金

5 能源成本

远程配送的运输成本

沟通成本是指向目标客户传递开业、促销等各种业务信息所需的各种费用。这个条件主要考虑客户来源的集中度。客户来源集中度高，沟通成本就会低。如果客户来源分散，沟通成本就会很高。

消费成本是指顾客从家或工作地点到达会场所需要支付的各种成本，包括经济成本、时间成本、体力成本、精神成本等。

根据上述费用计算盈亏平衡出勤率。如果盈亏平衡的出席率低于60%，则该项目具有较强的可操作性。

计算盈亏平衡的出勤成本分为四部分：租金、摊销、工资和可变费用。

发育条件

序列号 项目描述

市政规划及市政建设对场地可能产生的影响

该区域拆除可能对场地产生的各种影响

商业规划：区域内可能建设的各类大型项目，如学校、住宅区、大型商业建筑等对场地的影响。

道路变更 了解未来的道路变更计划并分析对场地的各种影响

发展空间：分析该地区营商环境是否存在各种下降或上升的可能性

3、场地判断常用技巧

判断一个场地是否适合开火锅店，我们不仅仅依靠上述标准，更重要的是运用一些判断场地的常用技巧：

1、流量判断。重要的是人的自然流动（步行的人）而不是汽车的流动。

2、交通观察。应分时段进行交通观察。观察日常生活、节假日、午餐时间、晚餐时间、晚间下车时间现场道路上的自然人流情况。如果任何时候自然人流量很少，请务必小心。

3.接机时间。观察会场周边餐饮公司接送时间。如果该区域的接送时间较其他区域明显延迟，则表明场馆存在一定的经营风险。

4.存储辅助判断。如果该场地靠近大型商店（超市或百货公司）且该商店经营时间较长，则该场地具有较高的商业价值。

5、协助判断日常消费品的销售情况。观察站点周边销售日常消费品的店铺数量及销售经营情况。如果店多、生意好，那么地段就好。

6.黄金港。十字路口或丁字路口是黄金港口。

7. 可疑端口。主干道、单行道、社区内部道路等附近的口岸均为可疑口岸，应谨慎使用。

8.端口周期。任何遗址所在的区域，随着时间的推移，都会发生重要的变化，要么由繁荣走向衰落，要么由衰落走向繁荣。

9、住宅多的地方，居民不一定多。尤其是新建建筑群地区，由于存在购房投资的存在，必须考察住宅的入住率。

10、城市面积越大，选址越要谨慎。对于二三线城市来说，只要站点位置不是太偏僻，站点都是可行的。

11. 选择位于城市出口右侧而不是左侧的站点。

12、省会城市，只要楼上有长期居民，就不能选择楼下场地。

13、如果转租某栋楼的一部分，要特别注意该楼的整体外立面。杂乱的立面（例如杂乱的广告位、杂乱的室外空调机组等）可能会导致此类场所的广告效果不佳。一定要小心。

14、场地周边环境严重影响火锅店的选择策略。周围环境较差的场所应谨慎。

15、室外空间除了停车位外，还需要考虑等候空间和促销空间。场外最好有比较大的区域，方便日后候餐和现场促销活动。

16、在大城市选择场地时，应先选区域，再选地点，按确定地点的顺序。

17、选择场地时，尽量征求和分析当地群众的意见，特别是当地餐饮行业的意见。

18、选择场地时，不仅要考虑顾客到店的便利性，还要考虑用餐后离开的便利性，即回程交通要方便。

19. 考虑行人的步行习惯。

第2章

考虑火锅店的地域因素并综合分析后，可以总结出火锅店选址的几个要求。

1、确定服务对象

需要根据火锅店的位置来确定相应的设施设备，最后选择自己的经营水平，然后确定要考虑的火锅品种。如果服务对象是工薪阶层，且火锅店位于住宅区或工厂附近，可以经营大众火锅品种。 ，主要是家常火锅、白米粉、小火锅、麻辣火锅等；

如果服务对象是高收入人群或白领阶层，且火锅店位于商业中心或新建社区，其经营的火锅应该比较高档，环境应该是一流的，而且服务应该是二流的。您可以选择风味火锅、特色火锅、滋补火锅、粥底火锅等。

2、实行就近原则

所谓“就近”原则，就是指火锅企业要轻松地与顾客“亲近”，即交通方便、出行方便、出入方便。火锅店位于或靠近商业区、经济区、文化区、开发区等，周边道路畅通无阻，方便顾客“走近”，方便就餐。

3、环境配套设施到位

一方面，外部环境必须形成“气候”，火锅店必须与其他餐饮娱乐设施“混合”，如餐饮娱乐街、火锅美食城等，并且必须与其他餐饮娱乐设施“混合”。与其他娱乐场所相配合，吸引顾客；另一方面，在推动自身综合配套方面，火锅店与娱乐、住宿、足浴、茶馆等相结合，形成综合规模经济。

4、科学预测利润

火锅开业前和开业期间，必须结合各种因素，系统分析一定时期内的销售额和毛利，预测利润和效益；如每天、每10天、每季度分析运营情况，预测销售情况，采取对策，确保利润目标的实现和利润最大化。

另外，还可以用经验来判断。这些经验主要包括：借助知名火锅投资开店，比如在知名火锅店附近开设自己的火锅店；与商业区同步发展，新的商业区开发，可以开设新的火锅店； “大楼之间”“寻找一切机会”，即在酒店、写字楼、餐厅之间开设新的火锅店。

1、（店面选址）现在餐饮需要很大的面积，所以店面的选址非常重要。面积要求1000平方米左右，不需要地址。不一定要在商业区，但一定要与其他餐饮店和谐相处。非常接近。

2、（硬件采购）火锅店对于硬件的采购非常有讲究，比如餐盘、电磁炉等，所以在投资之前一定要对这些硬件设备做好采购计划，因为它只是一个比较大的设备。火锅店的部分投资。笔（约占总投资的35%）。考虑到以后的维护和防火评估，建议使用电磁炉。虽然前期投入大，但是省去了后期很多麻烦的事情。

3、（装修）一般装修时首先要考虑的是防火。装修前一定要考虑到这一点，以免日后造成不必要的损失。然后就是墙面、地面、前台、灯光、排风、除潮等一系列的整体规划。一般来说，装修就看个人喜好了，但不能粗糙，因为店面的形象实在是太差了。重要的。需要注意的是，装修必须在消防验收合格的前提下进行。

4.（后厨房）厨房卫生非常重要，它直接关系到菜品的质量和顾客对店铺的整体印象。厨房是餐饮中最重要的环节。建议多和做过的厨师交流。

5、（人员配置）包括服务员、厨师（准备底料）、后勤人员（洗碗）、前台收银、大堂经理、服务接待员。一般情况下，每10平方米最多需要配备一名服务员。

6.（购买菜品）包括肉类和蔬菜。蔬菜在靖江基本上可以解决，但是肉就是一件很麻烦的事情了。最好找到可靠、稳定的供应商。

7.（菜品定价）这是根据当地消费水平而定。对于半个靖江来说，保持人均消费30-50是一个非常好的定价区间。

近年来餐饮发展迅速，尤其是火锅。其大众消费越来越受到群众的欢迎。这是一个非常好的投资项目，但是投资越大，风险就越大，而风险越大，回报也越大。越大。希望您能够考虑靖江当地的消费能力，合理评估风险。而由于火锅行业最重要的是食材和锅底肉的供应，因此建议加盟相对成熟的火锅品牌，以降低风险。

1、火锅店选址的区域因素：

选址前，必须选择便于运营和发展的区域。这是选址的前提。选址时应考虑经济发展水平、文化教育影响、市场竞争情况、规划区位特征、软硬件环境是否优越等因素。

2、火锅店选址原则：

首先是确定服务对象。需要根据火锅店的位置确定相应的设施设备，然后选择自己的经营水平，确定火锅品种；

二要贯彻就近原则。也就是说，需要交通便利、来去方便、进出方便。位于或靠近商务区、经济区、文化区、开发区等，道路畅通，客户出入方便；

三是环境支撑要好。外部环境必须形成气候，火锅店和其他餐饮必须混合经营，如餐饮街、火锅城等，同时推动自身完善的配套设施和与其他餐饮业的结合。多种经营形成规模经济；

四要科学预测利润。开业前和开业期间，应结合各种因素，分析一定时期内的销售额和毛利，预测利润和效益。

另外，还可以利用经验来判断店面选址的选择。

3、火锅店位置及布局：

确定选址原则后，在实施中应结合以下几点：选择商业网点集中的地方、人口聚集的地方、交通便利的地方、特定的地点、同行聚集的地方、特殊口岸的地方。

布局还应考虑扩散、聚集、竞争、多业协同等思路。

1、交通条件方便吗？

顾客到店后，停车方便；货物运输是否方便；从外地到店坐公交车是否方便等。便利的交通条件对火锅店的经营影响很大。

2、服务区人口

一般来说，店址附近人越多、人口越密集越好。目前，很多大中城市都有相对集中的区域，比如商业区、旅游区、大学区等，在不同区域开店时要注意分析这种情况。

3、目标客户收入水平

在富人聚集的地区开设珠宝店和高档时装店，就是利用目标顾客的高收入。城市周边建设的各种商业别墅群或高档住宅区，都是富人聚集的地方。

4、店周围环境怎么样？

良好的环境有两个含义。一种含义是指商店周围的环境条件。例如，一些餐馆开在公共厕所旁边或附近。不远处是垃圾场、臭水沟、店门​​外灰尘飞扬，或者邻居是散发着怪味的化工厂。这是一个糟糕的商店环境。 。另一个含义是指商店所在地的繁荣。一般来说，如果店面位于车站附近、人口密度较高的商业区、或者同行集中的街道上，这类店面环境应该具有较大的优势。另外，三岔路口、拐角处的位置较好，但斜坡、偏僻的拐角、建筑物较高的地方的位置就不好。

5、周边设施对店铺有利吗？

虽然有些火锅店位于市区主干道旁，但主干道两侧的围栏极大地影响了他们的生意。因此，在选择临街店铺时应充分注意这一点。如何选择？有两种典型的街道：一种只有巷子和人行道。车辆在路上行驶，视线自然可以扫到街道两旁的商铺；走在街上的行人自然可以进入商店。然而，如果街道宽度超过30米，有时就会失去人气。据研究，25米宽的街道最容易产生人气和客潮。另一种典型的街道：车道、自行车道和人行道是分开的。事实上，这是封闭的交通。在这个位置开火锅店并不是一个好的选择。

第三章

开店成功的首要因素是选址；第二个因素是地点选择；第三个因素是地点选择。成功选择合适的地点是您投资成功的首要也是最重要的事情。专业人士需要仔细评估餐厅选址，并进行全面的市场可行性研究，包括总体市场数据、人口统计、客流量模式、门店规模和成本、服务可行性、竞争和目标客户等。

单店选址分为三个步骤：第一步选择市场；第二步是在所选市场内选择商圈；第三步，在确定的商圈内落实具体店面选址。每个位置选择步骤都非常重要。任何一个步骤的失误都会导致单店经营的不确定性，甚至直接导致单店经营的失败。

1、市场选择

（一）市场选择要求

1、当地居民吃羊肉是否可以接受（可以、不可以）？喜爱度（30%、50%、60%、70%、80%、90%），喜爱度越高，开店成功的把握就越大。

2、我们羊坊胜利涮羊肉走的是中档大众消费路线。大型专卖店至少应开设在县级以上市场。农村城镇（不含直辖市、省会城市）要慎重选择。

3、市场的经济发达程度：我们选择市场就像选择苹果一样。我们通常从最好的开始。市场居民的消费水平和消费心理决定了我们的单店经营是否有前景。

（二）市场检验要求

1、考察目标市场的人口、人均GDP、市容、交通状况、社会保障等。

2、调查餐饮整体经营状况（火锅、中餐、西餐及其他形式餐饮）。

3、具体调查当地特色餐厅经营情况（数量、等级、规模、经营情况、品牌餐厅数量）。

4、对当地中档特色餐厅的经营情况进行详细考察（品尝口味、清点桌数、评估装修水平、菜品酒水价格、入住率、开业时间）。

5、了解当地餐饮业的税收、消防、卫生防疫政策，即外部投资环境和政府支持情况。

2、商圈选择

选择了合适的市场并不意味着一定会成功。如果商圈选择错误，也可能导致单店的失败。选择商圈时，需要注意以下几点：

1、商圈：城市是若干功能区的有机组合，包括主要商业区、政府机构、交通枢纽、高新技术开发区、工业区、居住区、新兴居住区、医院、学校区等。各功能区独立存在，又相互联系、相互依存。

2、经营定位中档，单店面积（250-1000平方米），市场半径1.5公里。因此，我们选择的商圈往往是高档住宅区、商业繁华区、政府机关、事业单位、住宅区。住宅区、高新技术开发区（大型）、新兴住宅区。

3、北京羊坊胜利涮羊肉单店经营需一年内收回成本。因此，在选择商圈时，要坚决避开现在不成熟、预计一两年内发展起来的商圈。

三、选址要求

选址是一项非常微妙的工作，应遵循以下原则：

1、交通条件良好：这就是我们常说的可达性。我们的单店选址要考虑客人进出的方便性。

2、可视性：必须有良好的可视性，避免个别店招牌及其他可见物体有任何障碍，保证行人和车辆能清楚地看到北京羊坊胜利涮羊肉的招牌和店面。

3、投资回报：在考虑投资回报和预期利润时，必须考虑地价、租金、基础设施等因素。

4、停车场：店铺经营必须有停车位，最好是在店铺前面、旁边，或者是地下停车场。

5、店面：一楼、一二楼、一二三楼、临街的二楼、二三楼营业面积充足，比较规整。层高最好在3米以上。

6、出入口：单个店铺应有独立的出入口，最好有公共出入口。

7、外观：外观应有空调室外机的位置和广告招牌。立面宽度应大于8米，高度应大于3.5米。

8、给排水系统：水管应采用直径25毫米以上的无缝钢管或PP管，水压标准为0.07~0.28MPa；应有足够大的排水口，排水管直径应大于160毫米。是否有隔油池或沉淀井。如果没有，将单独规划。

9、排烟系统：是否有排烟管道及管道走向，是否有排烟风机安装位置。

10、电力系统：本区域室内电压波动应在200V-240V（220V）之间，电源电压应在300V-400V（380V）之间；是否是三相五线制，是否可以增加电源容量。

11、消防系统：开发商是否安装了消防设施，是否齐全、有效，如果没有，是否可以改造，开发商是否愿意承担改造费用。

12、污水系统：污水系统的管道尺寸是多少，能否承受足够的污水。

13、商店的进深和开间：商店的进深一定要大。建议深度6米以上，海湾9米以上。

14、户外广告位：位置必须明显。城市管理对广告牌的安装有相关要求。

15、是否有天然气供应：要确定是否有天然气供应，是否有燃气表，气压是否充足，如果不够，是否可以加大，是否可以修改，以及需要花费多少钱。

16、店面租赁期限5年以上，店铺是否在拆迁范围内，房屋是否通过验收，业主是否有房产证（原件）。这些都是选择单店选址时必须注意的问题。

17、考虑当地特殊环境，如风俗习惯、日照方向等。

4、不要选择有以下几方面特征的店铺：

1、三层以上、地下或半地下。

2、道路：单向道路、高架桥边、路面大修（3个月以上）。

3.无停车条件。

4、无独立广告位。

5、房产被诉讼、拖欠租金、抵押、产权手续不明确、拆（拆）建、违法建设等。

6、房屋：结构不合理（利用率低）、简易临时房屋、危房、住宅楼底层商业楼（北京）

北京）、无法办理营业执照的房屋、原用于生产、储存有毒化学品的房屋等。

7、商店正门（3米以内）：电线杆或变压器、大树、广告牌、公交车站、

报刊亭、公共厕所、地下停车场出入口。

选址是最重要也是最耗时的任务。单店选址需要一到两个月甚至更长时间。在选择地点的时候，建议要有耐心，勤奋，勤奋。只有将上述选址要求与科学选址结合起来，才能正确有效地完成单店选址任务。