泰康之家：中国保险+养老商业模式创新的引领者

如果说美国创造了“CCRC”，日本引领了“长期护理保险”，那么至少到目前为止，中国实现了“保险+养老”商业模式的创新，而这一创新的领军者就是——“泰康” ”。

开始：

2020年1月16日，春节前夕，泰康成功取得河南省郑州市郑东区白沙公园白沙公园医疗卫生设施建设用地。至此，泰康在全国第19个高品质养老社区——泰康之家·豫园正式落地。

自2010年3月成立中国首家养老社区投资实体——“泰康之家”以来，短短十年间，泰康已在19个城市快速布局，覆盖北京、上海、广州、三亚、苏州、成都、杭州、南昌其中，厦门、长沙、南宁、宁波、合肥、深圳、重庆、南京、郑州占据了中国最具养老消费潜力的一二线城市和核心旅游资源城市三亚。泰康走上的这条快车道，令众多养老公司羡慕不已，更令保险机构望尘莫及。

难怪业内人士表示，中国养老保险机构只有两种模式，一种被称为“泰康模式”，一种被称为“其他模式”。

我们不禁要问：泰康为何能成功？ “泰康模式”有何特别之处？

一、保险机构为何要参与养老产业

随着老龄化社会的进一步发展，养老服务体系建设已提上日程。 2016年5月27日，中共中央政治局召开第三十二次集体学习，强调：“积极发展养老服务业，推进养老服务体系、标准、设施、人才队伍建设”构建以家庭为基础、社区为基础、机构为补充、医养结合的养老服务体系，更好满足养老服务需求。

毫无疑问，构建完善的养老服务体系需要动员各方力量。其中，保险业凭借其保险资金的长期、稳定、低成本的特点，天然适合发展养老产业，与医疗健康产业对接，打造全年龄段的产品。作为养老客户和准客户的资源储备。

一方面，养老社区可以促进保险业务的销售；另一方面，加入养老产业可以利用土地资源实现房地产投资和增值，这远比养老社区的运营更有价值。

银保监会公布的数据显示，2018年保险业总资产超过18万亿元，资金运用余额也达到16.4万亿元。

政策方面，国家近年来出台了一系列文件，为保险业参与养老服务体系建设创造了良好的发展环境。 2017年，国务院印发《关于加快发展商业养老保险的若干意见》通知，鼓励商业保险机构以多种方式投资养老服务业。保监会发布《保险资金运用管理暂行办法》和《保险资金投资房地产暂行办法》明确支持保险资金投资医疗机构和养老实体。

一方面有大量保险资金急需寻找投资出口，另一方面有政策支持。两者都指向了我国未来巨大的老年市场。

一般来说，保险机构参与养老产业的方式不外乎以下四种：

投资建设养老服务机构和设施

在确保合规合法的前提下，通过投资新建、参股、并购、租赁、托管等方式建立养老社区建设及相关服务设施。

提供养老保障计划，深度参与养老行业

老年人对医疗、护理的需求很大。保险机构可以开发意外伤害保险、健康保险、老年人长期护理保险等，打造适合不同年龄段老年人的保险产品，为老年人提供健康管理，建立健全养老制度。 、康复、护理、医疗等服务保障体系。

整合各方资源，专业分工协作，提升产业链效率

依托自身资源，积极寻求与政府、健康产业、医院等机构合作，整合各方资源，运营资产和服务，提升产业链效率。

为养老机构提供风险保障服务

针对养老机构经营的不稳定和风险，保险机构可以提供相关综合责任保险，促进养老机构健康发展。

通过前面的分析，我们可以用SWOT分析来总结保险机构发展养老产业的优势、劣势、机遇和挑战。

2、泰康发展历程全景展示

泰康养老产业从发展到现在，可以分为三个发展阶段：

（一）参考探索期（2007年至2012年）

2007年3月18日，泰康人寿董事长陈东升提出以如家连锁酒店模式转型养老院的创业想法。

今年8月和11月，陈东升分别学习美国养老社区和日本养老模式。

2008年1月，“泰康之家”望京老年俱乐部开业。陈东升带领团队深入美国考察，了解美国养老社区（CCRC）的生活方式和商业模式，并开始进行市场调研。

2010年3月，泰康人寿打造的中国保险业首个养老社区投资“泰康之家”正式成立。

2010年5月、8月，保监会发布《保险资金运用管理暂行办法》和《保险资金投资房地产暂行办法》，明确支持保险资金投资医疗机构和养老金实体。

2012年4月25日，泰康人寿推出国内首个将保险产品与养老社区相结合的综合养老计划——“幸福预约”终身养老计划。

5月，“泰康之家”生活体验中心对外开放。

（2）建设初期（2012年至2017年）

2012年6月6日，“泰康之家燕园”奠基仪式在北京昌平新城东区隆重举行。泰康先后开始在北京、苏州、上海、海南、广东等地拓展养老布局。

2014年9月2日，泰康人寿与泰康之家在北京燕园推出“全球医疗快车”服务，与国际顶级医院约翰·霍普金斯医疗系统建立国际转诊绿色通道，拓展国际顶级医疗资源。与此同时，由泰康人寿、泰康之家发起、约翰·霍普金斯国际医学中心合作的首届中美医学峰会在京举行。

此后，泰康开始探索实践“医养结合”模式，转型为价值引领的发展战略。

（三）加速发展阶段（2017年至今）

2017年9月，在“泰康2017年度股权投资论坛”上，陈东升与近400位被投企业及合作伙伴代表分享了共同打造大健康产业生态圈的愿景：“泰康将进军养老、医疗和终极护理领域将虚拟保险与实体医疗相结合，整合生命全产业链，打造“活力养老、高端医疗、卓越理财、极致关怀”四合一商业模式。

此外，2018年以来，泰康大幅加快全国养老社区布局，重点布局泰康居家、医疗、殡葬等板块，形成“医养结合”四位一体服务链。健康与保健”。

2019年4月8日，以“科技引领，健康未来”为主题的世界健康博览会在武汉国际博览中心开幕。康博会期间，泰康与武汉市政府联合发起的200亿“武汉大健康产业基金”揭晓。同时，泰康与武汉市江夏区人民政府就泰康大健康产业园项目签署战略合作框架协议，成为本次康博会的焦点之一。

泰康在大力发展养老产业、不断延伸产业链、迎合“大健康战略”的同时，两度跻身世界500强榜单，彰显了雄厚的经济实力。

三、泰康为何选择CCRC模式

目前，我国养老体系和产品主要包括养老机构、社区养老（CCRC）、社区居家养老三种模式。

其中，退休社区（CCRC）规模足够大，配套空间丰富。还可同时实现社区居家和机构护理，并配备更高级别的医疗机构。它是一种“相对高级的退休模式”，可以提供最大的提振保险销售。

此外，大多数养老社区（CCRC）都是新建的征地项目。产品规划和空间设计几乎不受物业条件的限制，可以实现产品的最佳呈现。重资产征地建设模式让养老社区（CCRC）能够享受资产增值收益。

于是，我们看到养老社区（CCRC）成为了各类保险机构的非契约选择，泰康也不例外。

银保监会官方数据显示：截至2019年9月末，保险机构累计投资养老社区41个，建筑面积1452万平方米，投资金额84.75亿元，床位5.67万张。

可见，养老社区（CCRC）不再是一片“蓝海”。在众多养老社区中脱颖而出并不容易。 AgeLifePro认为，除了规模布局的优势外，区域产品竞争必须以客户群体（包括老人和儿童）为基础。 ）深入需求挖掘和引导。

根据老年人基本日常生活活动（ADL）、工具性日常生活活动（IADL）、智力主动性和社会角色功能能力（AADL）的差异，可将老年人分为五类：积极生活型、独立型居住、辅助生活、专业护理、记忆障碍，从左到右，他们所需要的护理服务逐渐升级，逐渐从老年人的决策转变为需要更多依赖家庭决策。

如果您想发展退休社区，掌握这些关键信息非常重要。因为正是这些因素可能会影响老年人选择居住在退休社区的时机。由此，可以准确定位不同年龄段老年人的养老需求，发展不同定位、特色的养老社区（CCRC）。

在AgeLifePro的研究体系中，我们系统地介绍了美国养老产业的行业分工和发展经验。我们知道，美国养老产业的核心是创建养老社区（CCRC）模式，可以提供全面、一站式的持续护理。

在美国，CCRC针对的是75岁至85岁之间的老年人，入住的决定基本上由老年人自己做出。在中国，这种趋势越来越明显。而且，入住CCRC需要一定的资金储备，可用的费用范围也比较广泛。

那么，泰康选择CCRC作为产品线布局与这些特点有何关系呢？

作为保险机构，泰康积累了一定的寿险客户群，这些客户拥有一定的闲置资金。 CCRC的发展无疑可以吸引尽可能多的现有客户群体，扩大保险业务。

而且，对于这样一家大型上市公司来说，学习美国模式，发展CCRC，瞄准中高端人群，可以增强品牌号召力，树立良好的企业形象，赢得更多客户的信任。

4、投资模式：重资产布局

随着保险机构进入养老服务领域，经过十余年的探索，目前各大保险机构已形成相应的投资参与模式，并对应不同的经营特点。

根据投资金额、投资方式、投资风险，我们可以将保险机构投资养老社区分为三种模式：独资模式、与开发商合作模式、养老产业股权投资基金模式。

从左到右，资产投资逐渐由重转轻，保险机构自身的可控性逐渐降低。由于保险机构在发展其他行业方面缺乏成熟的经验，因此在发展和运营养老产业时面临着风险。它也越来越大。

重资产投资选择虽然风险较大，但对于泰康这样的大型保险机构来说，其财力雄厚，保险收入来源稳定，其规模不是一般公司可比的。在做选择的时候，它会更加关注是否与自身实力相匹配，并且能够保持相当的独立性，这也是它最终选择投资重资产的原因。

进一步分析泰康每年的收入构成后发现，除了主业保险业务带来的巨额保费收入外，得益于重资产布局的战略眼光，泰康的净投资收入占比很大。

事实上，从经营上看，即便是泰康，也依然无法实现盈利。但相比于保险销售和资产增值，运营层面的盈利能力已经不再那么重要。

另一方面，一些选择中等资产模式介入养老产业的企业，如远洋春轩茂，大多采用商业租赁的方式获取养老项目。他们不仅在经营层面持续亏损，也无法享受资产增值带来的利润空间。我们走了很多弯路。

正如AgeLifePro一直强调的那样，在发展养老产业的过程中，战略规划直接决定了养老业务能否盈利以及盈利的规模。毕竟，对于成本较高的大公司来说，短期内依靠运营实现盈利显然不是明智的选择。

5、运营模式：独立运营，快速淘汰

与其他保险公司选择与国外养老运营商合作不同，泰康坚持“自建团队、独立运营”。从市场反馈来看，其凭借极其合理的定价策略和高品质的产品，依然取得了不错的成绩。

养老社区进入运营阶段，入住率和退役速度是核心。只有满足一定的入住率，才能保证项目的盈利能力。

在美国，成熟的养老社区达到稳定运营期后，一般可以达到95%的入住率。考虑到老年人在社区居住的年限，老年人在社区居住的年限为20至30年，这确保了养老有保障。为社会带来稳定的利润。

对于我国大部分养老社区来说，由于养老产业仍处于发展初期，入住率仍是核心瓶颈。因此，准确把握市场需求和价格至关重要。只有进行精准的市场定位，才能实现现阶段养老社区的真正盈利。

对此，泰康坚持高端定位，聚焦一线城市市场。其人寿保险基础和庞大的保险销售人员体系为其带来了充足的客源。

养老社区实行会员制。客户一次性缴纳200万元保费即可获得未来优先入住。当他们不居住时，他们可以享受投资收益。针对非保险客户，泰康还推出了“乐泰卡”，即传统的“高押金+低月费”模式。

泰康在各地建设养老社区时，提前建设并开放泰康宅生活体验中心，预售，充分发挥保险产品与社区的融合优势，树立高净值品牌个人以“高知识、高级管理人员、高干部”定位，发挥“名人效应”，形成长效提升。

“泰康之家燕园”一期自2015年6月投入运营以来，不到两年的时间就达到了99.7%的出租率，遥遥领先于同期开业的竞品。 2017年8月18日开业的“泰康之家燕园”二期已提前订满。

高入住率和快速退役也出现在“泰康之家·申园”。鉴于泰康目前主要部署和运营在一线，整体运营风险基本可控，遥遥领先于同期开业的其他养老社区（CCRC）。 。

说到养老社区的盈利模式，国际上，养老社区的盈利模式有两种：一是销售型，即开发建设后直接出售投资赚取利润；二是销售型，即开发建设后直接出售投资获利；另一种是长期持有型，即通过获得营业收入和土地、房产增值收入来收回投资并赚取利润。泰康不仅实现资产增值收入和营业收入，还通过养老社区为保险销售带来保费空间，保险也实现了养老社区的“超大床位容量”。 “卖”可以说是“一石四鸟成功”。

泰康建设的CCRC主要用于租赁，为老年人提供所需的日常生活护理和医疗服务。因此，初始投资主要通过租金和后续的净运营资金流回收。具体来说，其收费模式为“保费/押金+租金+服务费+增值收入”。

根据以往经验，一旦养老社区整体入住率达到70%左右，运营管理收入即可覆盖运营管理成本，从而产生正现金流。

对于重资产模式的泰康来说，初期的拿地和建设成本通常不与运营公司分摊。因此，退休社区（CCRC）的营业收入还有更大的空间。

六、泰康居家养老社区概况

重资产投资模式使泰康养老社区集投资、开发、运营于一体，推动保险、地产、养老、医疗有机融合。这整套自建自营的发展模式背后，离不开其浓厚的人文关怀。

在谈到什么是幸福时，泰康董事长陈东升想象了人生的四大阶段——童年的纯真、青年的狂野、中年的奔放、晚年的悠然闲适。我们大多数人都可以实现前三个。但老人的悠闲生活还是不可能的。有鉴于此，泰康致力于发展多元化服务，让中国老年人幸福快乐，打造现代养老天堂。

如今，泰康养老社区已形成了自己的服务特色。

引入CCRC持续照护模式，结合中国老年人身心特点，打造国际标准的医疗照护社区。社区为居民提供独立生活、辅助生活、专业护理、记忆护理四大生活服务区。还配备康复医院，让老人即使健康状况和自理能力发生变化，也能继续在熟悉的环境中生活。并接受适合其身体状况的护理服务。

同时，住宅分区和护理分级，让老年人在社区享受休息式服务和候鸟度假服务。一站式退休解决方案。

社区致力于让老年人“活得好、老得慢、病轻、生活安”的护理目标，创新“1+N服务模式”。每个长老对应一个组合，由社区领袖领导。 ，由N个护理团队成员协助。

在医疗保健业务方面，医院汇聚了国内外康复医学专家，包括高级康复医师、物理治疗师、职业治疗师、语言治疗师、休闲治疗师、临床营养师、中医、心理治疗师、康复护士、康复治疗师等。顾问等组成多学科康复医疗团队，为老年人提供门诊、老年康复、老年慢性病管理、急救支持等多层次服务。

落实五位一体服务理念，打造温馨家园、优雅会所、开放大学、优质医养中心、独立精神家园，满足老年人营养饮食、医疗照护、活动需求以及健身、社交、文化娱乐、经济保障和精神追求七大养老需求。

泰康国际标准护理体系-TKL引进国际标准PowerBack康复模式，围绕老年人的实际健康需求，为老年人提供基础生活护理服务、专业技能护理服务、专项康复护理服务以及多种护理服务。娱乐活动。促进患者尽快回归家庭和社会，享受全生命周期医疗保健。

根据国际痴呆分级护理理念，制定痴呆分级护理方案。根据痴呆老年人痴呆的发展过程，分为四个时期。每个时期对应绿蝴蝶、黄蝴蝶、红蝴蝶、紫蝴蝶卡。 ，设计不同的护理计划。

基准案例

泰康全国首个CCRC项目：泰康之家·盐源

l 项目概况：

l 充电模式：

l 功能分区：

l 功能匹配：

l 房屋设计：

l 内部设施：

7、养老只是触角，“大健康”才是泰康的志向

2017年，国家从战略层面提出：“人民健康是民主繁荣、国家富强的重要标志”。泰康积极对接国家战略。 2019年，泰康明确将“大健康”写入公司战略，公司愿景也随之调整。 “成为全球领先的面向大健康产业的金融保险服务集团，让保险更安全、更便捷、更实惠，让人们更健康、更长寿、更富裕，让泰康成为人们幸福生活的一部分” ”。

一路走来，泰康始终坚持“专业化、市场化、标准化”的理念，深耕寿险产业链，打造“生命养老、高端医疗”四位一体的业务模式“卓越理财、极致关怀”，并形成了幸福品牌“金三角”，由优悦、泰康家居、健康财富规划师三大创新体系支撑。

如今，泰康已在全国布局19个大型医养结合社区和3个大型医疗中心，构建专科医疗体系。还通过投资打造了综合医疗、治疗、人工智能、制药、医疗器械和健康大数据企业的庞大健康产业生态系统。

提出打造健康、长寿、富裕三大闭环商业发展模式，致力于构建全面的健康产业生态系统。其中，长寿闭环由人寿保险和医疗保健系统组成。客户购买人寿保险和年金保障，在退休社区安享晚年；健康闭环由健康保险和医疗体系组成。客户购买健康保险保障并享受医疗系统的诊疗服务。服务；财富闭环由保险资金和投资系统组成。客户购买各类理财产品是为了财富保值增值，保障自身的医疗和养老需求。

通过缴费人和服务商的闭环联动机制，将虚拟保险与实体医疗相结合，整合生命全产业链，让客户通过泰康人寿、泰康养老、泰康在线支付，享受健康管理和活力护理。 、康复护理、综合医疗、全方位健康保障，极致呵护。这种双联动方式，既能保证政府和市场共同支付，又能提供医疗和护理服务。

为了构建完善的服务体系，泰康深耕产业链，让居住在养老社区的客户能够直接连接医疗资源、养老社区、康复护理管理、临终关怀等，让他们能够安享晚年，真正体现了其对生命的尊重、关爱生命、歌颂生命。价值观。

“快乐的约会”终身养老金计划启动到市场，以实现保险和退休社区的跨境组合。客户可以选择通过购买保险选择获得保费或居住在退休社区中。该计划为客户提供了涵盖退休财务计划和退休生活安排的包装解决方案。

升级的“幸福约会”于2018年正式推出。该产品包括12个新产品服务阵容和6个主要产品组合计划，这完全反映了Taikang对客户幸福的承诺。

保险与医疗服务之间的强大联盟已根据医疗服务的身体支持开发了健康保险，长期护理保险，养老金保险，丧葬保险等。它使用互联网思维来促进客户在线享受移动医疗护理，移动护理和远程医疗。 ，在线综合服务平台的服务可以吸引现有的客户资源，并充分利用增值服务来扩大利润率。

2015年8月，Taikang Health Management Company成立了。它的主要业务是整合Taikang Group的健康和医疗服务资源，并为所有年龄段的客户提供健康管理服务。从那时起，Taikang在全国各地开发全面的医疗中心方面进行了大量投资，公共和私人医疗机构，并建立了一个网络服务平台，其中三个主要的身体检查，医院和医生作为核心。

2018年6月15日，Taikang Investment控制了该国最大的牙科链组Bybo Dental，并将该品牌进一步升级为Bybo Dental。 Baibo在全国50多个上和第二层城市中经营200多家商店，与Taikang的人寿保险和健康保险具有良好的协同作用。 2018年11月，Taikang Online和Taikang Baibo Dental生产了针对口腔疾病的保险产品，迈出了探索“健康保险 +医疗服务”的第一步。

自2007年试图进入老年护理服务领域以来，Taikang进行了探索，计划和布局。现在，Taikang将完全站在20亿元人民币的平台上，收入2000亿元，资产管理中的2000亿元人民币。进入2.0 ERA，我们将全面促进Taikang Health Industry行业的生态系统。 Taikang的一系列行动证实了“中国的Taikang，世界前500名”的响亮口号。

八、结论：

从摇篮到天堂的未来，一种充满想象力的工业景观

作为“ Insurance + Assets + Operation”业务闭环模型的创建者，在“从摇篮到天堂”的目标的指导下，Taikang仍在有序地促进工业扩张，并加速了大健康的布局行业：一方面，它一方面加强了CCRC的国家存在，布局还将扩展到城市护理机构和社区家庭护理服务。当获得品牌基金会并授权保险时，所有这些都充满了想象力。

通过对Taikang Home的研究，由于以下三点，很难发现Taikang模型可以在老年护理行业取得成功：

董事长Chen Dongsheng先生的公司晋升和快速布局；

请注意资产模型，并实现“保险 +资产 +运营”的三位一体利润模型，以实现“短期开发”；

强大的客户资源和团队执行能力。

Taikang在老年护理行业中的独特优势，尤其是在医疗保健行业中，这使它足够勇气继续积极地拥抱长寿时代并促进老年护理革命。

正如Taikang Group总裁兼首席运营官Liu Tingjun所说：老年护理革命的进步需要从两个方面采取行动：首先，改变中国老年人对生活和改变生活方式的态度；其次，通过连续创新降低了老年护理的成本。提高老年护理的成本效益，以便越来越多的人享受高质量的老年护理生活。

前者是“市场教育”，后者是“成本优化”。 Agelifepro完全了解到Taikang发起了一项特殊行动来优化运营成本，这在中国很少见。

当公司通过保险获得财务属性，资产通过土地属性以及通过运营的业务属性，似乎再也找不到“弱点”并变得有些“可怕”。